PKB International

Cette question nous préoccupe depuis assez longtemps mais ne s’est pas encore vraiment traduite dans les constructions résidentielles. Les exemples de réalisations avec un cahier des charges dans lequel figure des éléments de Développement Durable sont peu nombreux. Ils correspondaient à une démarche ponctuelle et locale. Nous souhaitons à présent que de plus en plus de nos constructions bénéficient du label habitat Cercal (Ndlr. Il s’agit d’un label Habitat et Environnement) de façon à mieux gérer les énergies, les ressources naturelles, l’eau, etc. Cette démarche nous contraint d’intégrer à tous les process de l’entreprise cette problématique. Ce n’est pas simple. Il existe en effet de nombreuses certifications dont les conséquences sur les prix des réalisations peuvent être plus ou moins importantes. En fonction du coût final, on peut privilégier telle ou telle solution. Pour vous donner un ordre de grandeur, une certification HQE peut ajouter entre 3 et 10 points à l’enveloppe finale.

La réalité du marché est simple : pour faire des affaires à présent, il faut vendre moins cher. Par rapport à 2007, les professionnels ont déjà dû réduire de 10% à 15% leurs prix. Dès lors, l’effet inflationniste du Développement Durable arrive à contre-courant du marché. Cela signifie que les initiatives sont prises si des clients sont prêts à assumer ce surcoût. Cette réalité est différente d’une région à l’autre. En Alsace par exemple, des clients seraient prêts à privilégier des éléments de Développement Durable plutôt que d’avoir davantage de surface en carrelage. Ceci étant, il est important de bien comprendre que le prix reste l’élément central des discussions. Sur ce point, l’année 2010 risque d’être difficile et ne facilitera pas la multiplication des logements HQE. Enfin, il faut également mentionner un autre élément: l’attitude des banques. Au cours des années de forte croissance de l’immobilier, les banques ne demandaient que 30% de pré-commercialisation pour accompagner financièrement un projet. Dans certains cas, aucune pré-vente n’était même exigée. Actuellement, le taux atteint déjà 50% sans oublier l’implication en fonds propres du promoteur. Cette réalité agira encore sur la baisse des prix. C’est un autre élément de contrainte par rapport au Développement Durable.

Pour l’acquéreur, serait-il pertinent qu’il bénéficie d’une aide pour acquérir un logement neuf certifié HQE ? Je pense que oui, mais ce n’est pas le cas aujourd’hui. S’agit-il de modifier le dispositif Borloo/ Robien pour lui associer des éléments de Développement Durable, pourquoi pas? Les objectifs fixés à 2015 par le Grenelle sont très ambitieux, notamment en fixant à 50 watt/m2 la consommation énergétique. Promogim essaie d’être très actif, notamment au travers des projets conduits par notre agence de l’Est, région plus sensibilisée aux problématiques de Développement Durable. Nous avons gagné des concours pour les villes de Strasbourg et de Besançon dans lesquels les éléments environnementaux étaient bien identifiés.

Nous ne sommes qu’au démarrage du Développement Durable. Pour notre part, nous avons toujours privilégié la formation par l’expérience. Nous nous méfions de toutes les grandes idées théoriques qui ne tiennent souvent pas assez compte du « terrain » et de sa réalité financière. Par exemple, il faudrait privilégier la construction de logements à double orientation, de revoir les plans de masse et la forme des immeubles pour atteindre cet objectif. Seulement pour optimiser les coûts de réalisation, donc le prix final pour le client, sont préférés des logements à simple orientation. Dans un marché en retrait, les promoteurs ont tendance à proposer davantage de petits appartements que de grands. C’est aussi une réalité dont il faut tenir compte. C’est à partir de cette réalité là que nous essayons d’identifier les pistes de travail pour le développement durable.

Nous y travaillons. Nous avons un projet d’éco-quartier ennBretagne, à proximité de Lorient. C’est une opération sur une douzaine d’hectares. Nous travaillons avec un architecte spécialisé dans la réalisation d’éco-quartiers, Guy Malot. Ceci étant, je mesure les discussions qui existent en matière d’urbanisme. Mais la lutte entre les lobby est extrêmement forte entre ceux qui prônent l’étalement urbain au travers de la construction de la maison individuelle et ceux qui militent pour la densification à travers la construction de tours. Dans tous les cas, ce qui me semble important est de veiller à appliquer des choses simples : le bilan énergétique de l’habitat neuf mais aussi et surtout celui de l’ancien. L’Etat aurait également tout intérêt à tenir compte de ceux qui choisissent de construire leur maison sans passer par des professionnels. Le Développement durable est affaire de tous, professionnels mais aussi particuliers bricoleurs.

Cela peut en effet apparaître comme une équation difficile à résoudre. Le rôle des collectivités locales est ici important. On peut également élargir la réflexion en regardant la géographie du Développement durable. Des régions sont beaucoup plus sensibles que d’autres, je pense à l’Est et à l’Ouest. Dans le midi de la France, la sensibilité des clients est moins forte.

Les villes, les départements et les régions sont à présent sensibles aux questions liées au Développement Durable. Elles sont motivées. Pour autant, je ne pense pas qu’elles soient vraiment outillées pour appréhender ces enjeux dans leur globalité. Comme les acteurs privés, elles doivent, elles aussi, apprendre sur le terrain en multipliant les expériences pour éviter les impasses trop théoriques. Et les surcoûts budgétaires.

Promogim en chiffres

Christian Rolloy est le PDG fondateur du groupe Promogim. Premier constructeur de résidences privées en France, ce promoteur aura livré en 2008 quelques 60 000 logements en France, contre 45 170 en 2002. Le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 750 millions d’euros en 2007, contre 295 millions d’euros en 2002